【管理辦法】坪山區人民政府辦公室關于印發《坪山區創新型產業用房管理辦法(試行)》的通知

　　坪山區人民政府辦公室關于印發《坪山區創新型產業用房管理辦法(試行)》的通知

　　各街道辦事處，區直各單位，駐區各單位，區屬各企業：

　　現將《坪山區創新型產業用房管理辦法(試行)》印發給你們，請結合實際認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向區投資推廣服務署反映。

　　深圳市坪山區人民政府辦公室

　　2024年5月7日

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　　坪山區創新型產業用房管理辦法(試行)

　　第一章 總 則

　　第一條 為進一步加大對創新型產業的支持力度，實現產業空間資源優化配置，強化和規范坪山區創新型產業用房管理，根據《深圳市創新型產業用房管理辦法(修訂版)》(深府辦規〔2021〕

　　1 號)、《深圳市坪山區政府物業資產監督管理暫行辦法》(深坪府〔2020〕18 號)》等有關文件規定，結合坪山區實際，制定本管理辦法。

　　第二條 本辦法所稱的創新型產業用房，是指為滿足創新型企業(機構)發展空間需求，由政府主導并按本辦法出租或出售的政策性產業用房，包括辦公用房、研發用房、工業廠房等。

　　第三條 本區創新型產業用房的建設和管理遵循“政府主導、市區聯動、企業參與”的原則。

　　第四條 成立坪山區創新型產業用房工作領導小組(以下簡稱“領導小組”)，由分管產業的區領導任組長，成員單位包括：區發展和改革局、區科技創新局、區工業和信息化局、區財政局、區商務局、區文化廣電旅游體育局、區城市更新和土地整備局、區投資推廣服務署、區建筑工務署、市規劃和自然資源局坪山管理局。

　　領導小組辦公室設在區投資推廣服務署，由區投資推廣服務署主要領導任辦公室主任。

　　領導小組主要職責：審定創新型產業用房籌集計劃;審定創新型產業用房入駐及配置、定價等總體原則;協調、解決創新型產業用房相關政策落實過程中的重大問題;監督檢查創新型產業用房工作落實情況;本辦法確定的其他職責。

　　領導小組辦公室主要職責：負責做好領導小組的日常協調、信息收集及聯絡工作，落實領導小組下達的各項任務;負責協調各成員單位開展相關工作;負責本區創新型產業用房日常管理和項目入駐審核等工作。

　　第五條 各成員單位的主要職責如下：

　　(一)區投資推廣服務署負責將創新型產業用房管理經費納入部門預算;負責本區創新型產業用房的接收、產權辦理等工作。

　　(二)區相關產業主管部門(區發展和改革局、區科技創新局、區工業和信息化局、區商務局、區文化廣電旅游體育局等)負責主管產業領域入駐企業或機構的招商引資工作，協助領導小組辦公室制定相應入駐標準，為入駐項目提供相關業務指導。

　　(三)區財政局根據財力情況，為我區創新型產業用房相關事項提供資金保障;督促區屬國企在本辦法指導下做好相關工作。

　　(四)區城市更新和土地整備局負責審查城市更新單元計劃等相關工作。

　　(五)區建筑工務署根據領導小組決策，在業主單位(或相關單位)完成相關立項后，對創新型產業用房政府投資項目進行相關升級改造。

　　(六)市規劃和自然資源局坪山管理局負責配合明確用地出讓、容積調整相關事宜;負責審查城市更新單元規劃，落實創新型產業用房配建要求等相關工作。

　　第二章 籌集管理

　　第六條 創新型產業用房通過以下方式籌建:

　　(一)行政機關、事業單位及國有企業投資建設、購買或統租;

　　(二)企業取得新供應工業及其他產業用地使用權，土地合同約定建成后按一定比例移交給政府;

　　(三)在城市更新、產業用地提高容積率及其他土地規劃調整項目中按一定比例配建;

　　(四)經區政府認可的其他籌建方式。

　　第七條 新供應土地、城市更新及產業用地提高容積率配建的創新型產業用房，原則上應無償移交給政府，并在土地出讓合同中明確“無償移交、產權歸政府”等條款。無償移交給區政府的創新型產業用房面積免繳地價，不計入項目可售面積，不占用項目可分割轉讓比例。

　　土地競得者或城市更新項目實施主體應在簽訂土地出讓合同前與領導小組辦公室簽訂項目監管協議書，監管協議書應明確項目設計要求、建設標準、產權限制、建設工期、無償且無條件移交給政府的建筑面積、設計建設方案、裝修標準、交付方式、交付時間、違約責任等內容，具體交付樓層及戶型應在項目土地出讓合同簽訂之后、預售之前簽訂項目監管協議書補充協議進行明確。

　　第八條 領導小組辦公室應按規定對籌集的創新型產業用房辦理不動產登記及會計賬務處理，產權登記所需稅費由區財政依申請在年度部門預算中支出。

　　第三章 運營管理

　　第九條 根據所籌集到的創新型產業用房特點(園區定位、面積大小、物理位置等)，經領導小組審定，可采取以下不同運營管理模式，確定不同的運營主體：

　　(一)直接運營管理。由區投資推廣服務署直接作為創新型產業用房運營主體，負責日常運營管理。

　　(二)委托運營管理。委托專業園區運營機構、原園區管理者、區屬國企、市級及以上孵化器(眾創空間)運營機構以及具備高?；蚩蒲袡C構成果轉化能力的機構等第三方機構作為創新型產業用房運營主體，負責日常運營管理。具體委托運營方案，經領導小組研究后確定。

　　(三)統租運營管理。專業園區運營機構、原園區管理者、區屬國企、市級及以上孵化器(眾創空間)運營機構以及具備高?；蚩蒲袡C構成果轉化能力的機構等第三方機構統一承租創新型產業用房，承擔創新型產業用房職責，負責日常運營管理。具體統租運營方案，經領導小組研究后確定。

　　第十條 運營主體應承擔以下職責：

　　制定所運營的創新型產業用房管理工作規范或細則;對外出租創新型產業用房時，要通過“深圳市產業用地用房供需服務平臺”(以下簡稱用房平臺)統一開展租賃通告發布、在線審核、資質審查公示、租賃結果公布等工作;統一受理用房申請，形成租賃配置意見，按程序報領導小組辦公室審批;負責相關創新型產業用房的運營管理、公共部分基礎裝修、日常維修維護等;負責與入駐企業(機構)辦理租賃手續，定期開展安全生產檢查工作，落實運營主體所屬安全責任等。

　　第十一條 創新型產業用房租金價格可參考市(區)房屋租賃主管部門發布的同片區同檔次產業用房租金參考價格，或由領導小組辦公室每年委托專業機構進行評估，原則上創新型產業用房的租金價格應比參考價格或評估價格優惠 30%-70%，擬出租房源的租金價格每年確定一次。

　　第十二條 創新型產業用房原則上只能用于出租，如確有出售必要，由領導小組辦公室報區政府審定。領導小組辦公室應與購買創新型產業用房的單位簽訂產業發展監管協議，產業發展監管協議的內容應包括但不限于產業準入條件、產出效率、企業貢獻、節能環保、退出機制、違約責任、轉租轉售限制、履行情況核查等相關條款。

　　第十三條 創新型產業用房出售價格參考同片區同檔次產業用房并給予一定優惠，但最低不得低于創新型產業用房成本價;出售價格由領導小組辦公室委托專業機構評估確定。

　　第十四條 創新型產業用房產生的收益權屬按產權歸屬確定，實行“收支兩條線”的管理。領導小組辦公室可根據實際情況，要求政府產權創新型產業用房承租企業(機構)按月、季度或按年繳納租金。

　　第十五條 創新型產業用房產權登記完成前，物業、水電等費用由原權屬單位承擔;產權登記完成后至運營主體確定前，物業、水電等費用由產權單位承擔;確定運營主體后，物業、水電等費用承擔主體按照運營合同議定執行;承租企業(機構)入駐后，物業、水電等費用由承租企業(機構)承擔。

　　第四章 準入審核

　　第十六條 創新型產業用房入駐企業(機構)應同時符合以下基本條件：

　　(一)企業(機構)承諾租賃期內在坪山區實際從事經營活動;

　　(二)所屬產業類別屬于《深圳市產業結構調整優化和產業導向目錄》規定的鼓勵發展類產業、坪山區培育發展壯大“6+3”產業(智能網聯汽車、半導體與集成電路、高端醫療器械、生物醫藥、新能源、智能終端 6 個具備國際競爭力的產業集群及細胞與基因、低空經濟與空天、文化體育旅游 3 個具有發展潛力的產業集群)及相關生產性和生活性服務業;

　　(三)守法經營，未被依法依規列入嚴重失信主體名單。第十七條 創新型產業用房入駐企業(機構)租金價格按以

　　下標準執行：

　　(一)通過直接運營和委托運營模式管理的創新型產業用房，入駐企業(機構)租金價格標準如下：

　　1.經認定的上市企業;專精特新“小巨人”企業;獨角獸企業;瞪羚企業;工信部制造業單項冠軍示范企業;工信部制造業單項冠軍產品企業;深圳市總部企業;省級及以上新型研發機構、公共服務平臺等重大科研機構(平臺)，租金價格為參考價格或評估價格的 30%;

　　2.本條款第 1 項中企業的一級子公司;經認定的省、市級專精特新企業;省級制造業單項冠軍企業;擬上市企業(在證監機構完成上市輔導備案的企業);國家高新技術企業;近五年內獲得國家、省、市級科學技術前三等次獎勵的企業(機構);獲得國家、省、市級創新創業大賽總決賽前三等次的科技企業;經國家、省、市政府認定的海內外高層次人才或海內外高層次人才團隊核心成員(含帶頭人)持有 30%以上公司股份的企業(機構);市級新型研發機構、公共服務平臺等重大科研機構(平臺)，租金價格為參考價格或評估價格的 50%;

　　3.其他入駐企業(機構)的租金價格為參考價格或評估價格的 70%;

　　4.其他企業(機構)確有必要突破上述條款，經領導小組審定后按要求執行。

　　(二)通過統租運營模式管理的創新型產業用房，運營主體統租價格不得低于參考價格或評估價格的 30%，入駐企業(機構)租金價格不得高于參考價格或評估價格的 70%。

　　第十八條 創新型產業用房租賃按如下程序開展：

　　(一)運營主體通過用房平臺發布租賃通告，意向企業(機構)在用房平臺提交入駐申請及審核材料。

　　(二)運營主體對用房平臺上的用房申請進行初審，通過初審的企業(機構)在規定時間內線下提交紙質材料至運營主體。

　　(三)運營主體根據準入條件及企業(機構)意愿，形成租賃配置意見(包括租賃位置、租賃面積、租賃期限、租金優惠等)，按程序報領導小組辦公室或領導小組審批。其中租賃面積小于 10000 平方米的，由領導小組辦公室審批;租賃面積大于 10000 平方米(含)的，由領導小組辦公室報領導小組審批。

　　(四)若同一房源出現多位符合條件申請者的，領導小組辦公室結合相關產業部門意見擇優確定承租人。

　　(五)審核通過的入駐申請，由運營主體通過用房平臺進行公示，公示期不少于 3 個工作日。公示期間異議處理按有關規定執行，公示無異議或異議妥善處理后，運營主體與承租企業(機構)簽訂租賃協議，并將租賃結果通過用房平臺向社會公布，租賃協議簽訂后應向領導小組辦公室備案。

　　第十九條 創新型產業用房入駐企業(機構)需提供以下材料：

　　(一)創新型產業用房租用申請表;

　　(二)申請報告，申請報告內容應包括但不限于：企業(機構)基本情況及發展現狀、企業(機構)核心團隊成員及企業(機構)項目簡介、未來五年的發展預測、用房使用計劃及其年預期經濟效益等;

　　(三)企業(機構)法人營業執照、組織機構代碼證或稅務登記證復印件(驗原件);

　　(四)企業(機構)法人代表身份證復印件、授權代理人身份證復印件(驗原件)及法人委托書;

　　(五)企業(機構)在我區自有物業查詢情況;

　　(六)企業(機構)上年度及本年度截至申請日的納稅相關材料;

　　(七)企業(機構)上年度的審計報告復印件(新注冊企業提供驗資報告復印件)。

　　第五章 租賃管理

　　第二十條 企業(機構)租賃創新型產業用房可享受租金優惠，租賃協議履行期限原則上不少于 1 年，不超過 5 年。

　　第二十一條 運營主體應在距離合同到期 6 個月和 3 個月時，分別告知承租企業(機構)。承租企業(機構)需續租的，應在收到通知一個月內向運營主體申請續租。運營主體審查企業(機構)續租資格，并報領導小組辦公室審批，符合條件的可簽訂續租協議。每家承租企業(機構)續租次數原則上不超過 2 次。

　　第二十二條 承租企業(機構)免租期可參照《深圳市坪山區政府物業資產監督管理暫行辦法》標準執行。

　　第二十三條 承租企業(機構)因技術升級、規模擴張等原因需擴大租用規?；蜃兏庥玫刂返?，可向運營主體提出退租、換租或擴租申請。提出退租申請的，經運營主體審核同意后可終止合同，辦理相關退出手續，并及時向領導小組辦公室備案;提出換租、擴租申請的，由運營主體形成換租、擴租配置意見，報領導小組辦公室，領導小組辦公室按審批權限進行審批，審批同意后方可換租或擴租，租期從首次租賃創新型產業用房日期開始累計，換租或擴租結果應通過用房平臺向社會公布。

　　第二十四條 創新型產業用房應由承租企業(機構)自用，嚴禁轉租。

　　承租企業(機構)持股比例超過 30%的關聯企業(機構)，其業務領域符合創新型產業用房租賃通告規定的，經領導小組辦公室核實同意后，可使用該企業(機構)租用的部分產業用房。運營主體應將本條相關權責在租賃合同相關條款中進行明確約定。

　　第六章 監管檢查

　　第二十五條 創新型產業用房入駐單位不得有隱瞞真實情況、偽造有關證明等騙租騙購行為。承租企業(機構)不得有擅自轉租、分租、改變其原有使用功能等不按租賃合同約定使用創新型產業用房的行為。購買單位不得有擅自轉售、抵押、改變其原有使用功能等不按出售合同約定使用創新型產業用房的行為。未經領導小組批準，入駐單位不得開展孵化器、創客、共享辦公等引入第三方的業務。本條相關權責應在租賃、出售合同及運營方案等文件中進行明確約定。

　　承租企業(機構)存在違法違規行為的，根據以下情形做出懲戒：

　　(一)存在以下行為的，可依法取消入駐資格、終止租賃合同、追繳優惠租金，且不得換租、擴租：

　　1.隱瞞真實情況、偽造有關證明等騙租的;

　　2.存在企業(機構)經營、安全生產、消防、環保等方面違法違規行為，且情節嚴重的。

　　(二)存在以下行為，且在整改期內未完成整改的，可依法取消入駐資格、終止租賃合同，且不得換租、擴租：

　　1.存在擅自轉租、分租、轉借行為的;

　　2.存在擅自改變用房原有使用功能行為的;

　　3.存在擅自開展孵化器、創客、共享辦公等引入第三方業務行為的;

　　4.存在企業(機構)經營、安全生產、消防、環保等方面違法違規行為，且情節輕微的;

　　5.存在其它物業管理違規行為的。

　　第二十六條 運營主體應對承租企業(機構)日常使用情況進行檢查，發現承租企業(機構)存在第二十五條所列行為及其他違法違規行為的，及時報領導小組辦公室，經領導小組辦公室同意后根據情形做出懲戒。運營主體應每半年將創新型產業用房使用臺賬、檢查記錄等管理檔案報領導小組辦公室備案。

　　第二十七條 領導小組辦公室應不定期對各運營主體運營管理情況進行抽查，運營主體有如下行為之一的，領導小組辦公室有權通知運營主體限期整改：

　　(一)未及時在用房平臺發布租賃通告、租賃結果，未及時審批用房需求的;

　　(二)不按本辦法準入標準審核企業(機構)的;

　　(三)不按本辦法規定程序進行出租的;

　　(四)承租企業(機構)存在本辦法第二十五條有關違法違規行為，不按規定進行整改的;

　　(五)未落實日常檢查、安全監管工作的;

　　(六)存在其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為的。運營主體未在三個月內完成整改的，領導小組辦公室將有關情況上報領導小組，并做出相關懲戒;運營主體連續兩年存在以上違規行為，且未在約定時間內整改、情節嚴重的，經領導小組辦公室上報領導小組同意后，取消該運營主體運營資格。

　　第七章 附 則

　　第二十八條 本辦法所稱的“區屬國企”指“區直管企業及所屬全資或控股企業”，“企業(機構)”指申請租賃創新型產業用房的企業或機構。

　　第二十九條 創新型產業用房涉及抵押事宜，由領導小組審定。

　　第三十條 針對確有必要突破本辦法規定及本辦法未盡事宜，由領導小組按“一事一議”方式審議。

　　第三十一條 本辦法與坪山區其他同類產業用房支持政策不得重復申請。

　　第三十二條 本辦法自 2024 年 5 月 23 日起施行，有效期 2 年。